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RAP, REER et l’achat d’une maison
2021-03-05

RAP, REER et l’achat d’une maison

Pour acheter une maison ou un condo, il vous faut une mise de fonds minimale de 5 % du prix de vente. S’il s’agit de votre première acquisition, ça peut représenter beaucoup d’argent ! C’est pourquoi le gouvernement fédéral offre le régime d’accession à la propriété (RAP), un programme vous permettant d’utiliser les sommes de votre régime enregistré d’épargne retraite (REER) pour bâtir une mise de fonds. Voici comment ça fonctionne.

 

Jusqu’à 35 000 $ pour votre mise de fonds

Le RAP vous permet de retirer jusqu’à 35 000 $ de votre REER, sans avoir à payer d’impôt, lors de l’achat ou de la construction d’une résidence principale. Cette limite s’applique pour chaque personne : un couple peut ainsi retirer un montant combiné de jusqu’à 70 000 $, soit l’équivalent d’une jolie mise de fonds de 20 % pour un condo de 350 000 $.

 

Conditions du RAP

Pour être admissible au RAP, il doit s’agir de l’achat de votre première propriété et vous devez y emménager au plus tard l’année suivante. Vous pouvez aussi y avoir recours si vous n’avez pas été propriétaire lors des quatre dernières années. Enfin, en cas de divorce ou de séparation, vous pouvez utiliser le RAP de nouveau à condition d’avoir entièrement remboursé les sommes précédemment retirées.

D’autres critères plus spécifiques s’appliquent : l’argent doit avoir été déposé dans un REER depuis au moins 90 jours, il doit être retiré au plus tard dans les 30 jours suivant l’achat, la propriété doit être située au Canada… Par précaution, communiquez avec votre institution financière dès que votre projet immobilier devient sérieux pour vous assurer de bien préparer votre éventuel RAP.

 

Remboursement du RAP sur 15 ans

À compter de la deuxième année suivant le retrait, vous devez rembourser progressivement les sommes ayant servi au RAP. Chaque année pendant 15 ans, vous devez remettre un montant minimal dans votre REER sans pouvoir bénéficier de la déduction fiscale habituelle.

 

RAP sans REER : c’est possible ?

Si vous n’avez pas maximisé vos cotisations REER, c’est tout de même possible d’utiliser le RAP pour contribuer à votre mise de fonds. En voici les grandes lignes :
 

1. Empruntez à votre institution financière un montant correspondant à vos droits de cotisations inutilisés. Vous pouvez vous référer à votre plus récent avis de cotisation fédéral pour déterminer ce montant.

2. Déposez cette somme dans un REER admissible pendant au moins 90 jours.

3. Retirez l’argent pour rembourser en entier le prêt de votre institution financière. Vous n’aurez pas à payer d’impôt sur le montant retiré dans le cadre du RAP.

4. Utilisez votre remboursement d’impôt comme mise de fonds pour votre projet immobilier, puis remettez les sommes dans votre REER au cours des 15 prochaines années.

 

Retirer pour mieux économiser

Très peu de situations vous permettent d’effectuer des retraits à votre REER sans avoir à payer d’impôt supplémentaire. En plus d’offrir ce rare avantage, le RAP vient augmenter votre mise de fonds, réduisant du même coup les intérêts de votre prêt hypothécaire pendant plusieurs années. Et si vous parvenez à amasser une mise de fonds d’au moins 20 %, vous éviterez également d’avoir à payer la prime d’assurance prêt hypothécaire de la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL) : d’autres économies !

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