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2021-04-23

" Location location location " : le plus important en immobilier

Qu’est-ce qui explique que le prix médian d’une maison unifamiliale soit de 166 000 $ à Victoriaville et de 1,6 M $ à Westmount? Location location location. Même les courtiers immobiliers francophones répètent ce mot comme un mantra. Ça illustre bien qu’au moment d’acheter une propriété, rien n’a autant d’importance que son emplacement. Voici quelques explications.

 

Variation du prix des maisons

Le prix de vente d’une maison neuve s’établit en fonction de la valeur du terrain, des coûts de construction et du profit visé par le promoteur. Dans le cas d’une maison existante, l’analyse des comparables permet d’en estimer la valeur en se basant sur les prix auxquels d’autres propriétés semblables se sont vendues. Ensuite, un peu comme les actions d’une société cotée en bourse, sa valeur fluctue au gré des transactions similaires, d’événements externes et de l’équilibre entre l’offre et la demande.

 

L’emplacement: un élément qu’on ne contrôle pas

Il est toujours possible de rénover une cuisine passée mode, de remplacer une toiture ou même d’ajouter un étage. Mais sauf dans de très rares circonstances, déménager un bien immobilier n’est pas une option. Si vous achetez un coup de cœur à proximité d’un chemin de fer ou dans un quartier ayant mauvaise réputation, le prix d’achat sera sûrement moins élevé… mais il le restera encore au moment de la revente, sans que vous puissiez y changer quoi que ce soit.

 

Caractéristiques d’un bon emplacement

Voici quelques-unes des qualités recherchées par les acheteurs. Rares sont les emplacements qui les réunissent toutes (à moins de payer un fort prix !), mais ça donne tout de même une idée de ce qui est désirable.

  • Centralité: Inévitablement, les terrains se font de plus en plus rares. Les propriétés tendent à gagner plus de valeur en milieu urbain là où il reste peu de place pour de nouvelles constructions. À titre d’exemple : de 2008 à 2018, le prix médian d’une maison unifamiliale à Mont-Royal a bondi de 92 % !
     
  • Écoles: Les propriétés situées à distance de marche d’écoles faisant bonne figure sont en demande chez les jeunes familles. Cependant, habiter trop près d’une école peut rebuter certains acheteurs qui s’inquiètent du bruit et de la circulation automobile accrue.
     
  • Plan d’eau: Si les terrains se font rares, ceux avec accès à un lac ou une rivière le sont encore plus ! Ces lieux convoités permettent de pratiquer les loisirs nautiques ou de se détendre au bord de l’eau sans quitter son chez-soi, un luxe qui vaut son pesant d’or.
     
  • Quartier: L’emplacement idéal est dans un secteur facile d’accès, bien entretenu, comptant des parcs et des commerces à proximité, et avec un faible taux de criminalité.
     
  • Transport: L’accès facile à d’importants axes routiers et la proximité d’un moyen de transport collectif (Métro, train de banlieue, etc.) facilitent les déplacements.
     
  • Vue: Un emplacement qui jouit d’une vue agréable sur un parc, une montagne, un plan d’eau ou des immeubles emblématiques offre un peu plus de valeur.

 

À quoi ressemble l’avenir ?

Les critères ci-haut dictent le prix d’aujourd’hui ; mais à quoi ressemblera l’emplacement dans quelques années ? Faites vos recherches dans les médias et au service d’urbanisme de la municipalité pour savoir si des projets de développement se préparent. Certains pourraient entraîner une hausse de valeur (comme la construction d’une nouvelle école ou d’espaces verts) et d’autres, rendre l’endroit moins désirable (comme un vaste centre commercial dans votre cour arrière).

 

Le terrain avant la brique et le mortier

Disons qu’à prix identique, deux maisons s’offrent à vous. La première est spacieuse et dans un état impeccable, mais occupe un terrain plutôt à l’étroit. La seconde est de superficie plus modeste et plusieurs réparations sont à prévoir, mais jouit d’un vaste terrain. Laquelle devriez-vous choisir ? D’un point de vue strictement financier, la petite maison au grand terrain est le meilleur investissement. Vous pouvez apporter des améliorations au bâtiment pour en accroître la valeur, mais son grand terrain lui procure une longueur d’avance. Location location location!

 

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