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Analyse des comparables : indispensable pour acheter une maison
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Analyse des comparables : indispensable pour acheter une maison

De quoi s'agit-il? L'analyse des comparables est une comparaison des prix auxquels des propriétés similaires se sont vendues.

Les propriétés choisies dans la comparaison doivent être... comparables : même catégorie de bâtiments, même secteur, superficies habitable et grandeurs de terrain équivalents, environnements immédiats semblables, etc. Mais puisqu'aucune propriété n'est parfaitement identique, les prix sont ajustés pour tenir compte des petites différences. C'est là toute la puissance de cet outil.

Concrètement?

Prenons un exemple. Vous avez un coup de cœur : le petit bungalow de vos rêves! Est-ce que le prix affiché, 295 000 $, est raisonnable? Cela vous semble un peu cher... mais vous désirez vraiment cette maison... À quel prix faire votre offre ? Votre courtier (votre courtier acheteur, et non le courtier du vendeur!) vous répond avec son analyse des comparables.

Il s'agit d'un tableau de plusieurs colonnes :

  • Première colonne : critères utilisés par votre courtier.
     
  • Deuxième colonne : la propriété que vous désirez acheter.
     
  • Trois autres colonnes : les propriétés qui serviront de comparaison.

Voici ce à quoi cela ressemble. (Ceci est une version simplifiée. Votre courtier utilisera peut-être une douzaine de critères.)

Adresse Propriété à acheter Comparable : 123, rue Principale Comparable : 456, rue de l'Église Comparable : 789, Première avenue
Prix Affichée à 295 000$ Vendu à 310 000 $ Vendu à 308 000 $ Vendu à 290 000 $
Superficie du terrain 9 000 pi2 12 500 pi2
Ajustement :
- 20 000 $
9 500 pi2
Ajustement :
- 3 000 $
11 000 pi2
Ajustement :
- 11 500 $
Piscine Valeur : 8 000 $ Valeur : 3 000 $
Ajustement :
+ 5 000 $
Aucune ajustement :
- 8 000 $
Valeur : 11 500 $
Ajustement :
- 3 500 $
Réparations majeures Vermiculite :
10 000 $
Aucune ajustement :
- 10 000 $
Aucune ajustement :
- 10 000 $
Infiltrations d'eau :
12 000 $
Ajustement :
+ 2 000 $
Prix ajusté ? 285 000 $ 287 000 $ 283 000 $

 

Premier constat : deux propriétés comparables se sont vendues à des prix plus élevés. Mais...

Mais...

Le bungalow de la rue principale a un terrain nettement plus grand. Selon les calculs de votre courtier, les 3 500 pi2 supplémentaires valent 20 000 $. En d'autres termes, si cette propriété avait un terrain de la même grandeur que celle que vous désirez acheter, son prix aurait été plus bas de 20 000 $. Dans le tableau : « Ajustement : - 20 000 $ ».

Aussi, ce bungalow de la rue principale a une piscine plus petite et plus vieille que celle de la propriété que vous voulez acheter. Après avoir évalué la valeur à neuf, la dépréciation et les réparations nécessaires, votre courtier ajuste le prix de 5 000 $. Cette fois-ci, l'ajustement est à la hausse : si ce bungalow avait une piscine similaire à celle de la propriété que vous désirez acheter, il se serait vendu 5 000 $ plus cher.

Votre courtier recommence ses calculs pour les réparations majeures (la ligne suivante dans notre exemple) et tous les autres critères importants qui influencent le prix.

Il recommence ensuite pour toutes les propriétés qu'il a sélectionnées.

Dans notre exemple, les prix ajustés varient de 283 000 à 287 000 $. Cela signifie que, après ajustements de leurs prix pour tenir compte des petites différences, des propriétés similaires se sont vendues à environ 285 000 $.

Vous avez la réponse à votre question : le prix demandé, 295 000 $, est trop élevé de 10 000 $.

Un outil de négociation

Évidemment, rien ne vous oblige à faire une offre à 285 000 $. Vous pourriez offrir 290 000 $, voire 295 000 $ si d'autres acheteurs se montrent intéressés. C'est le premier avantage de l'analyse des comparables : vous avez en main toutes les données nécessaires pour prendre une décision éclairée.

Autre avantage : « l'analyse des comparables permet de faciliter la négociation », dit Simon Laverdure. Si vous faites une offre à 285 000 $, vous devez convaincre le vendeur de l'accepter.

  • Si le vendeur a affiché un prix plus élevé en se disant « on va essayer », l'analyse des comparables lui passe le message que vous ne serez pas dupe.
  • Si, au contraire, il croit sincèrement que sa maison vaut 295 000 $, l'analyse des comparables l'aide à comprendre que son prix est trop élevé.

Dans un cas comme dans l'autre, l'analyse des comparables rend votre offre très crédible et facilite les négociations. « Souvent, dit Simon Laverdure, l'offre est acceptée sur le coup, même si le prix offert est nettement plus bas. » C'est exactement votre but.

 

Un prix trop bas?

C'est le fantasme de plusieurs premiers acheteurs : trouver la propriété idéale, nettement en bas du prix du marché. « Ça ne m'est jamais arrivé », dit Simon Laverdure.

 

 

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